Нынедействующим КСК осталось только год, для того, чтобы привести в соответствие свою деятельность. В течение этого времени должны определяться: будут ли они заниматься сервисом или стать управляющей компанией, передает Toppress.kz.
Все документы, планы помещений, раскладки всех схем, исполнительные съемки всех теплотрасс, всех инженерных систем, он должен по акту передать ОСИ (объединение собственников имущества).
Если ранее этот КСК обслуживал нормально, то после его преобразования заново заключает договор с вновь созданным ОСИ. Если нет, то по конкурсу определяется лучшая управляющая компания и сервисная компания.
До 1 июля 2022 года все старые формы управления, КСК, потребительские кооперативы собственников квартир, потребительские кооперативы, должны по акту передать вновь созданным ОСИ и ПТ (простое товарищество) все имеющиеся технические, финансовые и иные документы, и произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан.
Об этом сегодня сообщил на пресс-конференции заместитель председателя правления АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» Нурбек Сериков.
По его словам, для создания ОСИ или ПТ собственникам необходимо:
- Первое, инициировать собрание инициативной группой в составе не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений и оформить уведомление о созыве собрания, согласно типовой форме.
Если собственники квартир, нежилых помещений не могут сформировать инициативную группу, то жилищная инспекция вправе инициировать собрание.
- Второе, уведомить собственников о проведении собрания посредством размещения объявления в общедоступных местах, либо индивидуально посредством электронной почты или сотовой связи не менее чем за 10 дней о дате проведения собрания.
- Третье, собрание по выбору формы управления ОСИ или ПТ легитимно при участии не менее 50% всех собственников и решения принимаются при согласии большинства из присутствующих.
Среди основных вопрос на собрании необходимо проголосовать за:
- Создание ОСИ или ПТ
- Выбора председателя ОСИ или доверенного лица ПТ (сроком на 1 год) из числа собственников.
- Избрании Совета дома не менее 3 человек из числа собственников (сроком на 3 года)
- Избрании ревизионной комиссии или ревизора (сроком на 3 года)
- Утверждение Устава ОСИ либо осуществление деятельности на основании типового устава.
- В случае образования ПТ заключение договора о совместной деятельности.
Самое главное для жителей правильно посчитать голоса жильцов, оформить протокол собрания и оформить полный пакет документов, который сдается в ЦОН для регистрации в качестве юридического лица.
Четвертое, для регистрации ОСИ в ЦОН подается:
- заявление по форме, установленной Министерством юстиции Республики Казахстан;
- протокол (с листами голосования);
- Устав (или типовой устав) – 2 экземпляра на государственном и 2 русском языках;
- государственная пошлина (1 МРП).
При выборе формы управления – простое товарищество, каждому собственнику необходимо заключение договора о совместной деятельности ПТ и предоставление простой письменной доверенности выбранному доверенному лицу ПТ для управления домом.
Отказу от старой системы КСК привело то, что действующие КСК по идее сейчас занимаются бизнесом, а не являются кооперативом собственников. Есть председатель и наемные сотрудники, которые пришли и работают как субъекты бизнеса, получают доходы. В деятельности КСК также имеются пробелы в части открытости и прозрачности, что вызывает у большинства населения неудовлетворенность качеством обслуживания многоквартирных жилых домов.
Поэтому было решено создавать ОСИ по принципу «один дом — одно объединение — один счет».
Поэтому разработана система е-шанырак, мобильные приложения, через которую можно видеть, какие работы проводит ваша компания, какие материалы приобретают, какие счета к вам приходят, какие нормы потребления у вашего дома и т.д.
По словам представителя РФ Ирины Генцлер, в наших странах предъявляются сложные для соблюдения требования к принятию решений собственников помещений на общем собрании. Не предусмотрены другие механизмы принятия решений собственниками кроме общего собрания. При этом слабо защищены экономические интересы собственников.
Сложившаяся ситуация привело к снижению доверия населения к органам управления и к отсутствию желания собственников квартир накапливать средства на проведение капитального ремонта дома и к участию в управлении.
Наши жители «хотят платить как в Казахстане, а жить как в Европе». Требуется наличие программ содержания жилья и ремонтных фондов на каждый МЖД (многоквартирный жилой дом).
Сейчас наблюдаются такие тенденции в управлении МЖД, как создание застройщиками аффилированных управляющих компаний, переход мелких КСК от найма персонала к заключению договоров на отдельные виды работ, создание аффилированных тандемов управляющая – сервисная организация.
По словам эксперта из Германии Вернера Меркеля, в Европе существует так называемый «Мастер по дому – Master house», с помощью которого удешевляются работы. В чем основные идеи массового привлечения хаусмастеров для эксплуатации жилья в Германии? Хаусмастер –это правая рука управляющего, менеджер на месте, мастер по дому. Главное- не требуется привлечения самых разных специалистов для выполнения мелких работ, не требующих высокой квалификации. Например, зачем высококвалифицированному электрику, который разбирается в электрических схемах и решает самые сложные задачи, поручать менять лампочки на подъездах? Вот хаусмастер и выполняет до 85 видов работ, подменяя целый штат специалистов и экономя деньги собственникам жилья. Хаусмастера получают зарплату либо в совместных домовладениях (наниматели – все собственники квартир), либо в управляющих и сервисных компаниях. Этот опыт стали применять и в Беларуси.
В той же Германии разрабатывается «Декларация о разделении собственности». Там точно описаны размер и границы собственности жилья. В Декларации разделяются понятия индивидуальная и общая собственность. Устанавливаются границы жилых и нежилых помещений, в собственности членов объединения и устанавливается величина долевого соучастия каждого собственника квартиры в общей собственности. Декларация содержит подробное описание отдельных квартир, а также планы всего дома. Документ заверяется нотариусом.
Об одном из подходов к модернизации жилых массивов, об опыте Берлина рассказал Ральф Протц, директор Центра компетенций по крупным жилым массивам.
Он даже, не поленившись, посчитал какие именно специалисты участвуют в модернизации жилья.
В итоге насчитал 19 специальностей, участвующих в процессе: оценщик недвижимости, арендодатель/управляющий, эксперт по маркетингу, инженер-экономист по жилищному хозяйству, юрист, инженер/техник, которые участвуют в подготовительном планировании; в стадии городского планирования участвуют: градостроитель-планировщик ландшафта, архитектор; в стадии планирования строительства: архитектор по ландшафту, инженер по высотному строительству, инженер оборудования систем отопления, вентиляции и сантехники, инженер по проектированию строительных конструкций, инженер по испытанию строительных конструкций; при выполнении строительных работ: прораб/инженер-строитель, инспектор по качеству, мастер, полировщик/бригадир, строитель-рабочий.
Таким образом, можно представить сложность управления, содержания и модернизации жилищного фонда. Это требует, чтобы им управляли компетентные и профессиональные управляющие.
Именно осведомленный, информированный собственник квартиры и профессиональный управляющий станут лучшими партнерами в процессе управления жилыми домами, считают эксперты.
По мнению Геннадия Каленова, представителя Беларуси, объединения собственников жилья и их ассоциации должны быть структурированы, иметь стратегию развития, постоянный контакт местными органами власти, вовлечены в международные структуры для получения лучших практик и ноу-хау.
В этой связи в РК предлагают создать систему обучения управляющих в колледжах и вузах на постоянной основе.
Само управление жилой собственностью включает коммерческое управление (созыв и проведение собрания собственников жилья, реализация решений собственников жилья, сопровождение собственников по общим вопросам), юридическое управление, финансовое и имущественное управление и техническое управление (проведение технического и капремонта, проведение конструкционных изменений, прочий технический сервис управления).
Поэтому для подготовки квалифицированных кадров в стране требуется внести в перечень квалификацию «Профессиональный дипломированный управляющий недвижимостью», развивать образовательные стандарты.
Ясно, что наши «старые добрые КСК» не справляются с такой масштабной задачей и поэтому требуется модернизация сферы.
По словам же Вернера Меркеля, «каждый житель кует счастье в своем доме» и пришло время этим заняться.
Меняется сама структура и система управления жилых домов. Кооператив собственников квартир подразумевал, что именно собственники квартир должны определять все вопросы по жизнеобеспеченности дома, однако кроме квартир в этом доме имеются также другие владельцы. Это владельцы первых этажей и близлежащих домов, которые имеют такие же права и обязаны нести такую же ответственность по содержанию общедомовой собственности, поэтому мы ввели нормы о том, чтобы все владельцы данной недвижимости имели равные права. Были внесены в закон также такие коррективы, что если, раньше было «одна квартира – один голос», то теперь, если владелец имеет 1000 м2, а другой 15 м2, то, они должны быть одинаково заинтересованы в содержании этого дома неправильно, поэтому владелец каждого квадратного метра имеет согласно своей пропорции голос и права.
По мнению экспертов, лобби застройщиков все еще пропихивает свои интересы через изменения в законодательстве. Предлагают голосовать метрами. Что это означает? В любой новостройке застройщики присвоили себе площадки, подвалы, крыши, то есть все что называется общедомовой собственностью. Теперь не жильцы, а застройщик будет решать, как управлять домом, так как ни у кого не наберется столько квадратных метров.
Тем временем, руководитель Департамента развития регионов и методологии АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ» Маргулан Абдыкаримов сегодня сообщил:
В декабре 2020 года в Правила содержания общего имущества объектов кондоминиума внесены изменения в части передачи технической и финансовой документации от одних органов управления к другим. Так, в течение 3 рабочих дней старыми и новыми органами управления должен быть составлен акт приема-передачи. В случае не предоставления или отсутствия каких-то документов все замечания отмечаются в самом акте. Форма акта и приложения к нему находятся в свободном доступе на портале ИПС «Әділет», «Zakon.kz». Необходимо коллегиально принять все имущество, котороепередается от старого к новому органу управления. В случае нежелания старых органов управления передавать необходимую документацию, технические средства, то понадобится помощь местных исполнительных органов в лице жилищной инспекции. В конечном итоге, новое образованное юридическое лицо вправе обратиться в суд.
Объединение собственников имущества вправе обратиться в местные исполнительные органы о проведении технического обследования данного многоквартирного жилого дома. Если отсутствует регистрация объекта кондоминиума, то техническое обследование осуществляется за счет местного бюджета, т.е. жильцы за данную процедуру и проведенные мероприятия платить не будут. Также жильцы могут обратиться за финансовой помощью на возвратной основе в местный исполнительный орган для ремонта и замены лифтового хозяйства, проведения капитального ремонта, – заключил он.
