Сегодня почти миллион казахстанцев ждут своей очереди на жилье. Это больше, чем население целого города вроде Атырау. И каждый из них живет с одним вопросом – когда квадратный метр перестанет быть роскошью, считает экономист-аналитик Талгат Турганбек.
По данным Krisha.kz количество граждан состоящих в очереди на доступное жилье в Казахстане приблизилась к миллиону и составила 953 617 очередников. Особенно остро проблема стоит в крупных городах (Астана, Алматы, Шымкент), где жилье дорогое и прирост населения высокий.
Жилье стало новой валютой выживания – квадратный метр заменил тенге. Почему обычному человеку все сложнее купить жилье – и что с этим не так? Сколько лет потребуется семье чтобы накопить на 50% стоимости жилья в крупных городах страны, при условии, что семья не путешествует, на тои не ходят, гостей не встречает, роскошные покупки себе ни разу не позволяет. Их цель накопить 50% стоимости жилья, чтобы оформить ипотеку на приемлемых условиях и ради этого они буквально будут выживать.
Обо всем по порядку.
Цены на новое жилье
По данным Бюро национальной статистики (БНС), в III квартале 2025 года средняя стоимость квадратного метра нового жилья составила: Астана Т650 133 (рост за год на 10%), Алматы Т648 230 (рост за год на 13%), Шымкент Т515 346 (рост за год на 18%).
За последние пять лет рост цен по стране достиг 79%.
Теперь, когда у нас есть общее понимание о стоимости нового жилья, давайте посмотрим, как обстоят дела с доходом населения.
Доходы и реальность
Для начала снова обратимся к официальной статистике БНС. Тут информация об уровне реальной среднемесячной заработной платы населения в разрезе регионов попросту отсутствует. Опираться на показатель среднемесячной номинальной заработной платы для расчета доступности жилья является не совсем корректным.
Тем не менее, вот что удалось выяснить. Согласно публикации БНС от 4 ноября 2025 года, медианная заработная плата в Казахстане в 2025 году составила Т317 512 (рост на 11,1% к 2024 году).
Медианная заработная плата – это показатель, который делит всех работников страны на две равные группы: половина получает больше этой суммы, а другая половина – меньше.
Модальная заработная плата в Казахстане в 2025 году составила Т116 059.
Модальная заработная плата – это наиболее часто встречающаяся зарплата в определенной группе работников, отрасли или стране. Этот показатель отражает, какой уровень оплаты труда является наиболее распространенным, в отличие от средней зарплаты, которую могут искажать очень высокие или очень низкие доходы.
Теперь, когда у нас есть общее понимание об уровне дохода населения, давайте посмотрим, как обстоят дела с расходами граждан, а именно изучим такой показатель как прожиточный минимум в Казахстане.
Прожиточный минимум в Казахстане
На 2025 год прожиточный минимум в Казахстане установлен в размере Т48 095.
Прожиточный минимум – это минимальная социальная гарантия, а не показатель уровня нормальной жизни. Он нужен государству как расчетная база для минимальной зарплаты, пенсий, пособий и субсидий, но не отражает реальную стоимость жизни.
Вместе с тем БНС указывает, что средний доход, использованный на потребление, во II квартале 2025 года составил Т315 252 на человека.
Далее. В среднем в Казахстане в 2025 году на семью с детьми приходится около 2-2,2 детей до 16 лет. Следовательно, можно предположить, что в среднем в Казахстане семья состоит из четырех человек: отец, мать, и двое детей.
Если семья тратит около Т315 252 в месяц, и предположим, что семья из четырех человек – то на одного человека ежемесячно получается примерно Т78 813.
Именно эту сумму в размере Т78 813 в месяц будем учитывать для расчета доступности жилья. Конечно, это усредненно, и не учитывает реальную потребность, но как говорится для выживания, будем считать, хватит.
Теперь, когда у нас есть общее понимание о стоимости жилья, об уровне дохода и расходов населения, можно приступить к дальнейшему расчету доступности жилья в Казахстане, в том числе в крупных городах страны.
Расчет доступности жилья в крупных городах Казахстана
Предположим: среднестатистическая семья, состоящая из четырех человек, начинает копить средства для приобретения жилья в одном из крупных городах страны.
Площадь жилья из расчета 18 кв.м на одного человека = 72 кв.м (предположительно двухкомнатная квартира).
Для примера возьмем среднюю стоимость 1 кв.м. нового жилья в Алматы Т648 230 * 72 = Т46 672 560.
Доход семьи, с учетом, что отец и мать оба стабильно работающие, в месяц составит Т317 512 * 2 = Т635 024.
Расход семьи, Т78 713 * 4 человек = Т314 852 в месяц.
Доход Т635 024 – расход Т314 852 = Т320 172 в месяц для накопления. Важно: семья не путешествует, на тои не ходит, гостей не встречает, роскошные покупки себе не позволяет. Их цель только накопить 50% стоимости жилья, чтобы оформить ипотеку на приемлемых условиях и ради этого они буквально готовы выживать.
В первый год семья может накопить 3 842 064 тенге. Далее растет зарплата (примерно на 10% ежегодно), но также дорожает жилье.
Согласно официальным данным, средний рост цен на новое жилье за последние 10 лет составляет 8,1%. Это означает, что при сохранении такого темпа роста в 2035 году средняя стоимость за 1 кв.м. нового жилья предположительно может составить в Астане и Алматы около Т1 416 000, в Шымкенте около Т1 123 000.
Таким образом, чтобы накопить половину стоимости жилья такой семье понадобится:
– для жилья в Астане и Алматы – семь лет;
– для жилья в Шымкенте – шесть лет.
Выводы
Учитывая наш предельно оптимистичный подход к расчетам, можно сказать, что тенденция, мягко говоря, не самая хорошая. Просто вдумайтесь, а что, если в семье работает только один человек? Что, если хотя-бы одному из детей чтобы дать достойное образование нужно платить дополнительно? Что если, в семье за эти семь лет случится форс-мажор и придется потратить часть накоплений, собранных из последних сил? Что если… И таких «если» с учетом суровых реалий перечислять можно долго…
В Польше средняя семья может купить квартиру за 8-10 лет накоплений, в Грузии – за 12, а в Казахстане – не менее 20 при реальных доходах. Это говорит о системном перекосе между доходами и рынком недвижимости.
Что делает государство?
Государство предпринимает ряд мер для повышения доступности жилья: реализуются программы ипотечного кредитования с льготными ставками, такие как «7-20-25», «Баспана хит» и «Отбасы банк», действуют механизмы субсидирования первоначальных взносов и арендных платежей для молодых семей и социально уязвимых категорий. В рамках нацпроекта «Жайлы баспана» ведется строительство арендных домов без права выкупа, а также расширяются возможности накопительных систем и жилищных сертификатов.
Однако эффективность этих мер во многом ограничена ростом цен на квадратный метр и дисбалансом между доходами населения и стоимостью жилья.
Ответственность бизнеса
Крупные строительные компании должны не только извлекать прибыль, но и нести социальную ответственность перед обществом.
Сегодня, когда жилье становится недосягаемым для значительной части населения, бизнесу важно усилить участие в решении проблемы доступности – через строительство социального и арендного жилья, прозрачное ценообразование и внедрение энергоэффективных, удешевляющих технологий.
Ответственный девелопмент должен стать не исключением, а нормой, ведь именно строительная отрасль во многом формирует качество жизни в стране.
Итог
Пока цены растут быстрее зарплат, слово «доступность» остается красивым лозунгом. Но именно от того, сможет ли молодая семья позволить себе крышу над головой, зависит, останется ли страна местом, где хочется жить и растить детей.
