Пандемия коронавируса в связке с глобальным экономическим кризисом – серьезное испытание для отечественного рынка недвижимости. Уже сейчас покупатели и продавцы замерли в ожидании и даже растерянности. А что будет дальше? Ведь, если верить прогнозам экономистов, это только начало трудностей, передает Toppress.kz со ссылкой на camonitor.kz.
Нина Лукьяненко, вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана: «Стагнация рынка недвижимости длится уже третий год»
– Казахстанский рынок недвижимости в недавнем прошлом уже претерпел несколько ударов, вызванных резким ростом курса доллара и, как следствие, падением покупательной способности национальной валюты. Одним из верных направлений преодоления этих кризисных явлений стало решение о максимальном переводе страны в режим дедоллларизации экономики, поскольку основная масса покупателей недвижимости получает доходы в тенге. Считаю, что эта мера сработала, и нам удалось оторваться от привязки к доллару.
Вы спросите, почему же цены на квартиры по-прежнему реагируют на изменение валютного курса? Причины очевидны. Во-первых, в строительстве новых объектов используется много материалов зарубежного производства (стекло, арматура, санфаянсовые изделия, кафель и т.д.), которые приобретаются за валюту, и это обязательно отражается на стоимости квадратных метров.
Во-вторых, недвижимость была и остается одним из самых популярных инвестиционных инструментов, надолго сохраняя активы ее владельца. Опыт показывает, что, как бы ни рушилась экономика, цена на жилье не падала и НИКОГДА не упадет до 0. А поскольку истинные инвесторы, накапливая активы, практически не хранят свои средства в национальной валюте, то, конечно, при росте курса доллара рынок тем не менее реагирует корректировкой цен в сторону снижения.
Если вспомнить прописные истины – «спрос рождает предложение», «равновесная цена находится где-то внутри и формируется под воздействием платежеспособного спроса», то ответ на вопрос о тенденциях, связанных с изменением цен в ближайшем будущем, очевиден. Ведь в условиях пандемии и всеобщей изоляции платежеспособность практически всех слоев населения падает…
– В соцсетях активизировались «эксперты», которые советуют гражданам быстрее продавать квартиры: мол, их цена будет стремительно падать как раз из-за снижения покупательной способности населения. Вы можете подтвердить или опровергнуть это мнение?
– Ни в коем случае нельзя поддаваться паническим настроениям! Очень глупо совершать стремительные и необдуманные сделки. Моя практика показывает, что ни один человек не продает свою недвижимость просто так, потому что она ему не нужна. Всегда есть определенная цель: расширение площади в связи с увеличением семьи, смена района, переезд поближе к работе или месту учебы детей, возможно, избавление от долговых обязательств или желание вложить вырученные деньги в бизнес… Бесспорно, бывают и «горящие» ситуации, но и в этих случаях любое решение должно быть взвешенным.
Считаю, что в данный момент (в период изоляции, когда не работают ни нотариусы, ни ЦОНы, ни регистрирующие органы) продавцам нет смысла подавать объявления. Я даже думаю, что появление призывов поторопиться с продажей связано как раз таки с тем, чтобы люди активно размещали объявления на платных платформах.
– А еще экономический кризис-2020 сравнивают с кризисом-2008. В чем, по-вашему, их сходства и различия в плане влияния на рынок недвижимости?
– Да, пожалуй, сходства есть. Основное из них заключается в том, что сейчас, как и тогда, никто не понимает, что происходит и что делать. Если вы помните, до кризиса-2008 цены стремительно росли вверх, достигнув, в конце концов, нереально высокого уровня, и все зарабатывали на перепродаже своих объектов. Но рынок изменился буквально за один день, и для казахстанцев это стало полной неожиданностью.
Сегодняшний кризис напоминает мне ту ситуацию. К скачкам курса доллара мы уже привыкли и знаем реакцию рынка на них, но никто не ожидал всеобъемлющего падения экономики, когда будут затронуты доходы каждого отдельно взятого бизнеса и доходы каждой отдельно взятой семьи… Такой поворот событий никто не мог спрогнозировать.
– Аналитики в один голос пророчат стагнацию экономики. Какие сценарии в этом случае грозят и первичному, и вторичному рынкам жилья?
– Стагнация рынка недвижимости длится уже третий год. Она очевидна. И дело не совсем в ней… Предполагаю, что цены на жилье небольшой квадратуры эконом-класса либо останутся на прежнем уровне, либо могут даже подняться до конца года на 5-7%, поскольку основной спрос покупателей еще больше переместится в этот сегмент.
Бизнес-класс и элитное жилье немного просядут в цене за счет отсутствия должного спроса. На рынке будет появляться все больше предложений с ликвидными ценами, поскольку у продавцов сложатся негативные обстоятельства продажи. Вот тогда покупатели, имеющие накопления в валюте, смогут сделать выгодные для себя приобретения.
Что касается нового жилья, то трудно придется мелким застройщикам, часть из них покинет рынок… Достаточно сильно просядет рынок аренды офисной недвижимости, поскольку жизнь в условиях изоляции и научит часть мелкого и среднего бизнеса работать в режиме онлайн, что увеличит количество вакантных площадей в офисных объектах.
Данияр Джумекенов, аналитик Wall Street Invest Partners: «Понадобится какое-то время на поиск некой равновесной цены»
– Трудно представить себе более надежные инструменты, чем недвижимость и золото: они позволяют замечательно «пересидеть» самые сложные экономические катаклизмы, во время которых их стоимость может существенно возрасти.
Сегодня какой-либо кризисной ситуации на рынке недвижимости Казахстана не наблюдается, и уж точно не приходится говорить о снижении цен на квартиры. Скорее, наоборот: продавцы пересчитывают стоимость жилья в долларах и пытаются продать его на 15-20% дороже, чем оно стоило до мартовского падения курса национальной валюты. Думаю, понадобится какое-то время на поиск некой равновесной цены, которая будет привлекательной как для продавцов, так и покупателей. Подавляющая часть наших граждан имеет доходы и сбережения в тенге, и вряд ли они стали богаче в связи с изменением курса.
Помимо «вторички», будет дорожать и «первичка»: люди, успевшие накопить достаточно денег для покупки или внесения первого взноса по ипотеке, будут стремиться как можно скорее вложить их в недвижимость. Но стоит помнить, что цены после начального взлета потом, как правило, корректируются, поскольку ажиотажный спрос со стороны населения спадает.
Если у потенциального покупателя деньги хранятся в долларах, то можно не торопиться и искать наиболее выгодные предложения. Гораздо меньше времени для раздумий у всех остальных: покупать доллары сейчас уже нет особого смысла, тогда как стоимость недвижимости будет увеличиваться с каждым днем. Существуют исследования, результаты которых показывают, что каждый процент роста среднемесячного курса доллара относительно тенге приводит к удорожанию первичного и вторичного жилья примерно на 0,18% и 0,19% соответственно. Если напряженность, связанная с коронавирусом, в глобальной экономике будет сохраняться, а позитив на нефтяном рынке будет отсутствовать, то стоит ожидать роста стоимости квартир в среднем на 4-5%.
Очень многое зависит от продолжительности карантина и его влияния на финансовое состояние граждан. Понятно, что если борьба с коронавирусом выльется в рост безработицы и сокращение доходов, то спрос на недвижимость будет невысоким, что заставит продавцов поумерить аппетиты и снизить цены до адекватных уровней. Впрочем, пока вероятность подобного сценария крайне невелика.
Нынешний кризис и «великая рецессия» 2008 года не имеют ничего общего, за исключением мер, которые предпринимают развитые страны для поддержки экономики – масштабные денежные вливания, околонулевые или даже негативные (в ЕС и Японии) процентные ставки, вертолетные деньги и т.д. Сейчас мы имеем дело с шоком предложения, затронувшим всю экономику, тогда как в 2008 году лопнул пузырь на рынке субстандартного ипотечного долга США, вследствие чего финансовый кризис привел к краху международной экономики. В данный момент ситуация диаметрально противоположная. Вполне возможно, что если карантин затянется, то просрочка по ипотеке начнет расти быстрыми темпами, а это способно усугубить уже существующие проблемы, но никак не стать их первоисточником.
