Ежегодно содержание крупных административных зданий в Астане обходится бюджету в сотни миллионов тенге. При этом всем известные объекты простаивают большую часть времени, и не доступны обычным гражданам. В Алматы другая проблема: здесь немало заброшенных зданий, принадлежащих государственным или квазигосударственным компаниям, о которых просто забыли.
Все они не приносят ни финансовой, ни социальной пользы, хотя и в Астане, и в Алматы не хватает социально-культурных и образовательных объектов, которые могли бы стать местом притяжения для горожан.
Редакция Toppress.kz разбиралась в том, какие убытки могут приносить бюджету пустующие квадратные метры, и можно ли найти им полезное применение.
За 25 лет в Астане построили десятки крупных административных зданий. Только Дворец Независимости и Конгресс-центр EXPO занимают площадь около 40 тысяч квадратных метров. Они с легкостью вместили бы в себя две комфортные школы, 20-этажный гостинично-развлекательный комплекс «Думан» или два стадиона каждый до 12 250 человек.
Библиотека первого президента и бывшая библиотека Назарбаева, а ныне Президентский центр, Дворец мира и согласия чуть меньше – около 30 тысяч «квадратов». Они сопоставимы по площади с одиннадцатью многоквартирными пятиэтажками.
Здания практически не приносят ни государству, ни людям финансовой или социальной пользы. Большую часть времени их не используют, и они остаются недоступными для казахстанцев. При этом власти планируют строить в Астане новый Конгресс-центр, Дворец республики, Дом приемов и новую президентскую библиотеку. Естественно, за счет бюджета.
Расходы не заканчиваются строительством. На содержание этих зданий уходят немалые средства. «Белые слоны» – дорогостоящее имущество, которое владелец вынужден содержать, но взамен не получает никакой пользы или выгоды.
Чтобы понять, сколько денег «съедают» астанинские «белые слоны», мы отправили официальный запрос в управление делами президента, которое курирует большинство крупных административных объектов в столице и является основным заказчиком их строительства. Мы пытались получить данные о расходах на содержание, штатную численность технического и обслуживающего персонала таких объектов. К сожалению, ведомство отказало нам в предоставлении каких-либо сведений, сославшись на «информацию ограниченного распространения».
Мы обратились к независимым экспертам, специализирующимся на вопросах управления и эксплуатации зданий. По словам управляющего столичным бизнес-центром «Байтерек» Сымбат Табикеновой, в стандартный перечень эксплуатационных расходов любого здания входят: затраты на инженерное обслуживание, клининг и санитарное содержание, охрану и контроль доступа, коммунальные платежи, административные и управленческие расходы.
«Средняя стоимость содержания административных зданий составляет от 1 500 до 5 000 тенге за квадратный метр в месяц, в зависимости от его возраста, технического состояния и набора эксплуатационных услуг. Затраты обычно ниже, чем в бизнес-центрах, так как отсутствует необходимость в маркетинговом обслуживании, премиальном сервисе для арендаторов и дополнительных услугах».
Руководитель столичной управляющей компании “City Group” Думан Токашев объяснил, что расходы на содержание здания зависят от класса здания. Например, класс A (премиум) подразумевает высокие требования к инженерии, клинингу и персоналу, полной автоматизация управления. Средние затраты: 3 000–5 000 тенге/м² в месяц.
Класс B (бизнес-сегмент): 1 500–3 000 тенге/м² в месяц, класс C (эконом) – 700–1 500 тенге/м² в месяц.
Исходя из этого, мы можем привести пример расчета для здания 40 000 квадратных метров:
- Класс A: 120–200 миллионов тенге в месяц;
- Класс B: 60–120 миллионов тенге в месяц;
- Класс C: 28–60 миллионов тенге в месяц.
Мы можем предполагать, что ежегодно на содержание Дворца Независимости уходит от 720 миллионов тенге до 2,4 миллиарда тенге; библиотеки первого президента и президентского центра – от 540 миллионов до 1,8 миллиарда тенге на каждый, Дворца мира и согласия – от 516,6 миллионов до 1,7 миллиарда тенге.
Но не только большие объекты могут простаивать и приносить ущерб бюджету. В Алматы немало заброшенных зданий, которые не используются долгие годы. Многие из них числятся на балансе города, принадлежат государственным или квазигосударственным компаниям. Это и бывшее здание военной комендатуры за ЦУМом, заброшенные детские сады, пансионат, промышленные цеха.
В акимате Алматы не смогли назвать точное количество таких зданий, отметив в ответе на запрос, что «все объекты имеют балансодержателей, ответственных за их эксплуатацию и содержание».
Да, деньги на их содержание из бюджета не тратят, но при этом, как правило, не сносят и не ремонтируют. Получается, что некогда популярные объекты, часто в центре Алматы, где очень дорогая земля и аренда помещений, постепенно разрушаются, вместо того чтобы приносить пользу и доход в городскую казну.
Неравнодушные казахстанцы смогли найти и реализовать один из вариантов возрождения заброшенных зданий. Таким примером является социально-культурное пространство «Дом 36» в Алматы. Благодаря усилиям алматинца Даурена Тюлеева и его партнеров некогда пустующее здание бывшего консульства Узбекистана превратилось в креативный хаб и знаковое место для южной столицы.
По словам Даурена Тюлеева в 2020 году, они загорелись идеей создать арт-площадку, которая могла бы стать местом притяжения для людей творчества. И во время поисков помещения наткнулись на пустующее здание по улице Барибаева 36.
«Тогда мы узнали про существование АО «Институт внешне-политических исследований» при Министерстве иностранных дел РК, которому принадлежало это здание и еще в общей сложности 15 подобных объектов в Алматы. Нас привлекло местоположение: старый одноэтажный дом находился недалеко от Центрального парка отдыха, арендаторами которого мы стали 13 мая 2020». Мы дали проекту название «Дом 36», так как объект находился по адресу Барибаева 36, – вспомнил, как все начиналось, сооснователь «Дома 36».
Дом пустовал в течение последних трех лет и находился в заброшенном состоянии. Силами команды его полностью восстановили: провели газовое отопление, сделали капитальный ремонт, заменили все инженерные коммуникации, на что потратили около 120 миллионов тенге. – Нам в прямом смысле удалось оживить это здание, – продолжает Даурен. – Мы организовали открытое культурное пространство со свободным входом. И оно, действительно, стало домом для многих представителей культуры.
«Мы собрали сообщество единомышленников, художников, поэтов, музыкантов, которые могли проводить в здании свои мероприятия, мастер-классы, спектакли. У нас располагались архитектурное бюро, мастерские, кружки по обучению игре на музыкальных инструментах, балетная школа, цветочная и подкаст студии, детский театр «Трансформа», магазин настольных игр, антикварная лавка.
Совместными усилиями на площади в 1 500 квадратных метров авторам проекта «Дом 36» удалось организовать креативный хаб, в котором работали 23 резидента. На пике развития проекта они создали больше ста рабочих мест. За 2023 год общая прибыль резидентов «Дома 36» составила 780 миллионов тенге.
Даурен Тюлеев убежден в том, что Казахстану нужны такие проекты, как «Дом 36», когда частный бизнес помогает восстановить заброшенные государственные объекты, но и предпринимателям нужны гарантии.
– Мы бы предложили подписывать публичный договор и прописывать в нем стоимость аренды и индексацию, которая будет зависеть от процента инфляции. Наш многострадальный опыт показал, что в договоре нужно указывать сумму компенсации на тот случай, если госкомпания разрывает договор по своей инициативе, как произошло в нашей истории. Тогда они должны не только возместить затраченные средства, но и оплатить неустойку и штраф», – рассказал о рисках сооснователь «Дома 36».
Увы, несмотря на успех и узнаваемость площадки «Дом 36», учредителям и резидентам проекта пришлось освободить арендованное здание на Барибаева в феврале 2025 года. По словам Даурена Тюлеева, АО “Институт внешнеполитических исследований” (АО «ИВИ») при МИД РК решил не продлевать с ними договор аренды.
«Прошлое руководство АО «ИВИ» устно и в переписке в 2020 году обещали нам аренду здания сроком на 10 лет. Но из-за того, что у них заканчивался в феврале 2024 года срок аренды земли, документально они не могли сдать объект на 10-летний срок. По этой причине АО «ИВИ» попросили нас оформить договор аренды до 2024 года, пообещав, пролонгировать его сразу же, как они продлят свой договор об аренде земли.
На основании этой договоренности мы делали инвестиции в это здание. Когда в «ИВИ» сменилось руководство, оно решило не продлевать с нами договор аренды, а провести избирательную процедуру методом торгов аукционных на сайте госреестра.
Интересно, что для других 14 объектов в Алматы они такой метод не использовали, а применили только к нам. Аукцион выиграла частная компания ТОО «Grunge». После этого последовали суды, которые мы проиграли. И в феврале 2025 года были вынуждены освободить здание, в которое вложили много сил и средств», – рассказал Даурен Тюлеев.
Сейчас здание на Барибаева 36 опечатано, вход на территорию закрыт. По словам Даурена Тюлеева, объект пустует на протяжении 1,5 месяца. После выселения в здание еще не зашли новые арендаторы. Он надеется, что объект не забросят, и он снова не станет бесхозным.
Проект «Дом 36» не умер и теперь находится в соседнем здании, на Барибаева 38. Оно, кстати, тоже было заброшенным, и тоже числится на балансе АО «ИВИ». Команда «Дома» привела в порядок новое место и начинает проводить там первые мероприятия.
«Казахстану нужны креативные площадки, на которых творческие люди могли бы безопасно творить. Это полезно всем. Предприниматели вкладываются в развитие пространства, создают рабочие места и платят налоги. Государство не думает о том, что делать с пустующим объектом. У горожан появляется новая точка притяжения», —считает Даурен.
На самом деле найти место под креативную площадку не так просто. Многие закрываются или находятся на грани закрытия. К примеру, завершили свою деятельность KIIZ Space в Шымкенте, STUDIO89 в Усть-Каменогорске. Сreatahub переехали из Астаны в Алматы, хотя в столице простаивает большое количество административных зданий, которые тоже можно было бы использовать.
Взять, к примеру стадион на правом берегу столицы, который снесли в прошлом году. Сколько лет оно было бесхозным, но главное – все это время под ним пустовало большое помещение, где могли бы расположиться креативные хабы, творческие мастерские, да вообще много полезного. Но почему-то никто не задумывается об эффективном использовании таких помещений», – резюмировал Тюлеев.
Действительно, сколько проектов, похожих на «Дом 36», могла бы вместить в себя та же бывшая библиотека Назарбаева в столице, а ныне Президентский центр? При том, что она и соседствующая с ней Библиотека первого президента дублируют многие функции друг друга. В каждой из них есть музей, библиотека, фонд хранения. Хотя здесь могли бы размещаться и другие организации, учитывая огромную площадь в 30 000 квадратных метров.
Тем более, что и в Астане есть примеры, когда пустующие квадратные метры пафосной «недвижки» используют с пользой. Речь о Двореце мира и согласия – уникальное 11-этажное, построенное по авторскому проекту известного британского архитектора Нормана Фостера. Известно всем, как Пирамида.
Возвели дворец в 2006 году для проведения традиционных Съездов лидеров мировых и традиционных религий. Да, иногда здесь проводили саммиты, съезды, государственные концерты, но по большей части он пустовал. Пока в 2021 году объект не передали под управление ТОО «AstanaVenue Management» – компании со 100 процентным участием акимата столицы.
Как нам рассказали представители «AstanaVenue Management», до прихода их менеджмента, на большей части Пирамиды размещались Тюркская академия и библиотека, представительства этнокультурных объединений Ассоциации народов Казахстана и другие организации, которые арендовали часть помещений на безвозмездной основе. Оставшиеся площади попросту пустовали.
«На тот момент форма хозяйствования объекта не позволяла самостоятельно сдавать в аренду помещения. Поэтому объект передали нам в доверительное управление, поставив цель выйти на самоокупаемость. Мы проанализировали здание, выявили помещения, которые можно сдавать в аренду, разделили их по виду услуг и тарифам: что-то под офисы, что-то под творческие кружки. Разместили рекламу и объявления», – рассказали в компании.
Сейчас в Пирамиде расположены детские кружки и спортивные секции, школы шахматной игры, культурные, медиа, финансовые, строительные и общественные организации, офисы Международного центра по развитию межконфессионального и межцивилизационного диалога, представительство Мусульманского совета старейшин. Всего здесь арендуют офисные помещения около 25 организаций.
Аренда коммерческого помещения во Дворце стоит дешевле, чем в среднем по Астане. Этим они и привлекательны. Квадратный метр здесь можно снять за 3 600 тенге, тогда как стоимость ренты в бизнес-центрах в этом же районе столицы варьируется от 5000 до 15 000 тенге за «квадрат», в зависимости от класса.
Кроме помещений, в Пирамиде сдают около 8 500 квадратной площади для проведения мероприятий. Это оперный зал в 2812,6 квадратных метров дя концертов, залы «Атриум» и «Бесік– Колыбель», где можно организовать конференции или тренинги. В аренду можно снять даже холл на первом этаже.
«Мы проделали большую работу: на долгосрочной основе сдано около 3 500 квадратных метров из 4 000 квадратных метров свободной полезной площади», – добавили представители компании.
И то, что менеджмент объекта реализовал 90 процентов площади в долгосрочную аренду, совершенно не мешает проводить в Пирамиде международные, государственные мероприятия и праздники.
К сожалению, в компании затруднились предоставить нам информации об общей прибыли, и расходах на содержание здания Дворца, отметив, что это зона ответственности городского акимата. Наша редакция отправила официальный запрос в ведомство, но пока нам не предоставили ответ.
Отметим, что «AstanaVenue Management» пыталась реализовать успешный опыт во Дворце Независимости, который тоже передали в управление в 2021 году. Здесь компания попыталась организовать прототип Дворца школьников, отдав в аренду свободные помещения для разных секций и кружков. Но, после проведения капитального ремонта Дворца, в 2024 году, здание снова передали на баланс Управления делами президента. Возможно, это связано с тем, что в здании Дворца Независимости проводят крупные международные мероприятия, такие как саммит ШОС, требующие повышенных мер безопасности.
В Алматы и Астане немало неиспользуемых зданий, которые находятся на балансе государственных и квазигосударственных компаний. Все эти объекты могли бы частично либо полностью покрыть спрос на социально-культурную инфраструктуру и начать приносить прибыль. Если ко Дворцу Независимости эта модель, может быть, не применима по причине проведения политических мероприятий высокого ранга, с соответствующими требованиями безопасности, то как быть с другими административными зданиями, где не проводят никаких международных саммитов. Представьте, сколько бы секций мог бы вместить в себя Президентский центр или библиотека? Сколько налогов могли бы заплатить предприниматели? Сколько рабочих мест создать?
Так ли нужны населению новый Дворец республики или Дом приемов, если простаивают другие подобные объекты, где каждый занимает как минимум площадь двух стадионов?
Возможно нужно и можно пересмотреть их использование на примере кейсов, описанных в нашем материале. Ведь административные здания действительно могут быть полезными для казахстанцев, если дать возможность реализации новых моделей управления.
Данный материал создан в жанре журналистики решений в рамках проекта Solutions Journalism Lab II и выражает личное мнение и позицию автора.
Автор: Айгерим Абилмажитова
Фото: Алишер Гумар (Астана), Алихан Сариев (Алматы).
