Продолжаем исследовать, как в разных регионах Казахстана складывается практика управления многоквартирными домами и почему состояние жилого фонда напрямую зависит от того, кто и как организует обслуживание. Ранее мы рассказывали о том, что дома изнашиваются быстрее, чем успевают ремонтироваться, а также о том, какие элементы комфорта должны быть в каждом жилом квартале. Сегодня мы расскажем о том, как выбор исполнителя и уровень тарифа формируют качество повседневной жизни, и почему разница в подходах становится видна уже через несколько месяцев работы. Детальнее на Toppress.kz.
По данным СМИ, жильцы дома №39 в карагандинском 17-м микрорайоне уже несколько месяцев пытаются добиться элементарного порядка в подвале. Трубы, которые председатель ОСИ назвал «обновлёнными», оказались в аварийном состоянии. Стояк сломан, в подъезде стоит запах сырости, приходится мыть полы хлоркой и проветривать квартиры. Жильцы платят каждый месяц, но не видят результата. Со слов жителей, председатель то исполняет обязанности, то отказывается, отправляет людей к заместителям — те возвращают обратно.
Эта история не единственная в регионе или по стране, но она демонстрирует главный принцип того, что если управлением занимаются люди без компетенций и контроля, жилье быстро теряет свою стоимость и превращается в источник постоянных расходов.
Почему выбор управляющей компании – это фактически инвестиционное решение
На рынке недвижимости уже давно известно, что дом с прозрачным управлением, регулярным обслуживанием и цифровыми инструментами стоит дороже аналогичного, но запущенного. Чистые входные группы, работающие лифты, исправная инженерия, всё это влияет не только на комфорт, но и на цену квадратного метра.
«Профессиональная компания повышает желаемость дома для покупателей. Люди готовы платить выше за то место, где порядок стал нормой, а не борьбой. Поддержание этой самой «нормы» требует ресурсов. И качественная работа не может стоить столько же, сколько номинальный тариф в 40–60 тенге за квадрат, который едва покрывает уборку раз в несколько дней», – объясняет разработчик цифровых сервисов для ОСИ и КСК Виталий Пустовойтенко.
Как это работает на практике
Разработчик приложения для ОСИ и КСК в Казахстане Виталий Пустовойтенко объясняет базовые различия между формами управления и ключевые риски, с которыми сталкиваются жители многоквартирных домов.
«ОСИ – это форма коллективного управления, где собственники создают юридическое лицо и берут на себя контроль над домом. ОСИ определяет бюджет, выбирает подрядчиков, принимает работы. Это не сервисная структура: у неё нет собственных клинеров, инженеров, лифтовиков. Все услуги являются наёмными. Управляющая компания – это можно сказать подрядчик ОСИ. Она отвечает за клининг, работу инженерных систем, обслуживание лифтов, теплоузлов, обходы, мелкий ремонт. Её задачи ограничены договором. В отличие от ОСИ, УК представляет из себя коммерческую структуру, ориентированную на прибыль. В конкурентной среде это мотивирует компании поддерживать качество. Но эта модель работает только при одном условии: жители осознают, что низкий тариф никогда не равен выгоде», – говорит Пустовойтенко.
Экономить на обслуживании значит терять в стоимости квадратного метра
Недостаточный тариф является главным источником скрытого износа, считают эксперты. В короткой перспективе жильцы «экономят», в долгой же теряют.
«Если тариф слишком низкий, регулярных обходов инженерии просто не будет. Небольшая протечка, которую можно устранить за десятки тысяч тенге, превращается в аварию с затратами в сотни тысяч. То же касается лифтов, пожарки, вентиляции. Экономия на профилактике обходится дороже всех последующих ремонтов», — подчёркивает эксперт.
Это прямая причина, почему рыночная стоимость квартир в плохо управляемых домах падает в среднем на 5–12 процентов. Содержимое подъездов, состояние подвала, аккуратность фасада, всё это покупатель видит сразу, и делает вывод о собственниках и их управляющей компании.
Почему качественный сервис не бывает дешёвым
Профессиональная УК работает по регламенту: ежедневные обходы, оперативная реакция на заявки, плановая диагностика систем, цифровая отчётность. Эксперт рассказал, кто или что для этого требуется:
- штат специалистов, а не условный «дежурный сантехник»;
- доступ к подрядчикам, работающим по отраслевым стандартам;
- цифровая платформа для заявок, контроля и бюджетирования;
- прозрачная бухгалтерия (open book), исключающая злоупотребления.
По данным Пустовойтенко, реальная себестоимость обслуживания выглядит так:
- эконом-класс — 100–150 тенге/м²,
- комфорт — 150–200,
- бизнес — 200–400,
- премиум — от 500 до 1000.
В регионах минимально приемлемый диапазон равен 60–120 тенге за квадратный метр. Всё, что ниже, приводит к тому, что жители за каждую мелочь оплачивают отдельно.
«Если тариф 50 тенге, то значит не будет ни ежедневной уборки, ни квалифицированного персонала. Иногда жильцы сами убирают подъезд по графику. Часто к тарифу добавляются скрытые строки: освещение, лифты, полив. И тогда изначальный «дешёвый тариф» превращается в набор платежек без качества», — отмечает Пустовойтенко.
Такие последствия, как мелкие неисправности, не выявленные вовремя, перерастают в крупные аварии. Экономия на обходах и диагностике приводит к порывам, сгоранию теплового оборудования, отключениям. Дешёвые подрядчики ставят некачественные материалы, где результаты приходится переделывать за те же или еще большие деньги.
Как не ошибиться при выборе УК – советы эксперта:
- Проверяйте прозрачность. Нужны публичные сметы, акты выполненных работ и доступ к счету.
- Оценивайте регламенты и сервис. Запросите описания регламентов обслуживания, сроки реакции на заявки.
- Смотрите на кейсы и репутацию. Компании с подтвержденной историей и отзывами допускают меньше жалоб.
- Требуйте цифровую фиксацию заявок. Личный кабинет снижает «человеческий фактор» и теряющиеся обращения.
- Учитывайте реальную себестоимость. Сомнительно низкий тариф является признаком того, что часть услуг будет «вынесена» из тарифа или просто не оказана.
- Планируйте профилактику, а не реакцию. УК, работающая «по факту» поломок, в итоге обходится дороже.
