К концу 2024 года общий объем рынка коммерческой недвижимости в Казахстане оценивался в порядка $280 млрд, при этом ключевыми драйверами оставались офисные, складские и торговые объекты в Алматы и Астане. Вакантность по офисам класса A и B составляла менее 5%, арендные ставки продолжали расти: так, в Алматы с 2019 по 2024 год средняя ставка аренды увеличилась с 5 890 тг/кв.м до 14 050 тг/кв.м, а в Астане – с 8 530 тг/кв.м до 12 836 тг/кв.м. Наибольший скачок был зафиксирован в 2022 году, что связано с ростом экономики и спроса на качественные офисные помещения, связанного с релокацией международных компаний, передает Toppress.kz.
Отдельное внимание в 2024 году инвесторы уделяли логистике и складам: сохранялся острый дефицит площадей класса A, средняя же доходность логистических активов приблизилась к 5,75%. В то же время фиксировалось снижение объема прямых иностранных инвестиций в сегмент офисной недвижимости, что компенсировалось интересом к индустриальным и mixed-use проектам. Развитие институциональных инструментов, включая регистрацию REIT-компаний на платформе AIFC, усиливало прозрачность и привлекательность рынка, открывая путь для более широкого участия частных и международных инвесторов.
Выбор коммерческой недвижимости есть стратегическое решение, особенно это важно в условиях растущей конкуренции и постоянно меняющихся бизнес-моделей. Предпринимателю прежде всего необходимо ориентироваться на объекты высокого класса (A/A+), оборудованные интеллектуальными системами управления: климат, безопасность, цифровой доступ. А что еще важно для того, чтобы сделать правильный выбор? Разбираемся вместе с директором по управлению активами Mercury Properties.
Что это за компания?
Согласно публичной налоговой отчётности, ТОО «Mercury Properties» в 2024 году перечислило в бюджет 236,8 млн тенге, что на 49% больше по сравнению с 2023 годом. Данные за 2025 год (на июнь) показывают 124,1 млн тенге, что близко к темпам предыдущих лет с учетом частичной отчётности. Основные налоги включают КПН (20%), НДС (12%), а также налог на имущество и социальные взносы.
Mercury Properties реализует масштабные проекты в нескольких направлениях: премиальные офисные комплексы, современные логистические хабы, торговые пространства, а также гостиничный (отели St Regis в Астане и Holiday Inn в Алматы) и досуговый бизнес (гольф-клуб в Астане, зоны отдыха). Среди флагманских объектов можно упомянуть логистический центр ALG Company в Алматы площадью свыше 50 000 м², сертифицированный по международному стандарту GDP и предоставляющий 3PL‑услуги. Также компания строит склады формата built-to-suit для крупных клиентов, включая Ozon, в Астане и Алматы. Из наиболее громких и заметных проектов компании, реализованных в текущем году, можно отметить восстановление легендарного кафе «Акку», второе рождение Promenade (это больше не классический ТРЦ) и открытие самогого большого ТРЦ в Мангистауской области стране – Saya Park в Актау.
От общего к частному
В 2025 году предпринимателям при выборе коммерческой недвижимости нужно учитывать не только классические параметры, но и новые реалии рынка, технологические тренды и устойчивость к внешним рискам. Но важнее всего, по словам Медета Касимова, помнить про фундаментальные критерии:
- Локация – краеугольный камень всего бизнеса коммерческой недвижимости. К локации относится не только фактическое местоположение объекта, а также транспортная доступность, близость к целевой аудитории, потенциал развития района и прочие не менее важные факторы – парковка, удобный подъезд, близлежащая инфраструктура и т.д;
- Наличие или возможность подключения внешних инженерных сетей. С учетом активного роста населения и износа текущих городских инженерных систем модернизация и улучшение технических условий стало очень дорогим и очень сложным с административной точки зрения вопросом.
Определившись с базой, разбираемся, что еще может сыграть ключевую роль. Так, функциональная гибкость недвижимости становится едва ли не ключевым фактором. Востребованы пространства, которые легко адаптируются под разные форматы: коворкинг, шоурумы, объединённые офисы с лаунж-зонами. В складском сегменте важна возможность быстрого перепрофилирования под e-commerce, фулфилмент или логистику. Предпочтение стоит отдавать объектам с развитой транспортной доступностью – как в городской черте (офисы), так и на выезде или вблизи магистралей (склады).
Надежность оператора недвижимости и финансовая прозрачность проекта – обязательные критерии при покупке или аренде. Стоит работать с девелоперами, у которых есть устоявшийся пул арендаторов, развитая система управления активами, цифровой мониторинг, внешний аудит. Институциональный подход (наличие ESG-стратегии, систем корпоративного контроля) повышает инвестиционную привлекательность и минимизирует риски.
Важно проверить наличие smart-систем: интеграция BIM, IoT, цифровой системы управления зданием становится стандартом для класса А. Также необходимо проанализировать пул арендаторов: чем больше среди них международных и крупных локальных компаний, тем ниже риск простоя и выше капитализация объекта.
Особое внимание стоит обратить на региональные рынки – Шымкент, Атырау, Туркестан и другие города предлагают выгодные условия при меньшей конкуренции и устойчивом спросе. Потенциал капитализации также связан с модернизацией объектов: переход на smart‑формат, зелёные технологии, цифровую эксплуатацию и сдача в аренду международным арендаторам способны значительно повысить стоимость актива. В этом – ключевые точки роста и конкурентные преимущества на рынке коммерческой недвижимости Казахстана.
