Рынок купли-продажи недвижимости в Казахстане является одним из самых активных, затрагивающих права и свободы миллионов жителей страны, считает магистр юридических наук, Адвокат Галимжанов Б.К.:
«Приобретение квартиры в собственность является желанием практически каждого казахстанца, особенно наши граждане любят вкладываться и приобретать новое жилье, так как оно на стадии строительства гораздо дешевле, да и в итоге, покупатели получают именно новое жилье, а не со вторичного рынка. При этом, покупателям нового жилья, дольщикам необходимо знать свои права для того, чтобы они могли себя защитить в случае возникновения спорной ситуации.
Первое право дольщика: признание сделки недействительной через суд и возврат средств или обращение в уполномоченные органы.
Первое, что Вам нужно знать покупателям жилья, что строительная компания обязана заключить с Вами договор о долевом участии в жилищном строительстве, типовая форма такого договора утверждена приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 июля 2016 года № 345.
На практике часто недобросовестные строительные компании заключают с дольщиками не типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве, а договора о совместной деятельности, договора инвестирования и другие подобные договора, чтобы избежать ответственности, предусмотренной законом.
Знайте, что это незаконно, и Вы вправе признать через суд такую сделку недействительной с возвратом всех оплаченных средств или обратиться за защитой своих прав в правоохранительные органы, к Уполномоченному по правам человека Республики Казахстан, органы прокуратуры и в Министерство промышленности и строительства Республики Казахстан.
Кроме того, право на признание сделки недействительной через суд имеется у дольщика и в том случае, если строительная компания предоставила недостоверную информацию дольщику, указанную в статье 22 закона Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года № 486-V ЗРК. «О долевом участии в жилищном строительстве», которая гласит, что:
«1. Уполномоченная компания предоставляет для ознакомления физическим и юридическим лицам, обратившимся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию на государственном и русском языках:
1) о наименовании и юридическом адресе застройщика и уполномоченной компании;
2) о наличии справки, подтверждающей государственную регистрацию (перерегистрацию);
3) о наличии договора о предоставлении гарантии, заключенного с Единым оператором, и его основных условиях в случае организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператора;
4) о наличии разрешения местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков в случае организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня или способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома;
5) о реализованных застройщиком проектах строительства многоквартирных жилых домов;
6) об объекте строительства многоквартирного жилого дома, предполагаемом к строительству;
7) о наличии документа, подтверждающего соответствующее право уполномоченной компании на земельный участок.
- Информация об объекте строительства включает:
1) уведомление о начале строительно-монтажных работ;
2) указание места расположения и описание объекта в соответствии с проектно-сметной документацией;
3) сведения о сроках его завершения;
4) основные сведения о подрядчике (генеральном подрядчике), включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в качестве подрядчика (генерального подрядчика).
- Уполномоченная компания на собственном интернет-ресурсе размещает сведения о:
1) наименовании объекта и его месте расположения;
2) ходе строительства, подтвержденном фотоотчетом, обновляемым не реже одного раза в месяц;
3) сроках завершения строительства.
- В случае предоставления уполномоченной компанией неполной и недостоверной информации, установленной настоящим Законом, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании договора о долевом участии в жилищном строительстве недействительным.
- Информация, подлежащая предоставлению в соответствии с настоящей статьей, должна соответствовать требованиям Закона Республики Казахстан «О языках в Республике Казахстан»».
Второе право дольщика: взыскание договорной неустойки через суд или получение неустойки в рамках досудебного урегулирования.
Второе что нужно знать дольщикам, это то, что исходя из смысла пункта 1 данного договора строительная компания обеспечивает строительство в конкретный срок (должна быть отражена конкретная дата) и при наличии зарегистрированного акта приемки в эксплуатацию в течение 60 календарных дней передает по Договору о передаче доли дольщику (покупателю) его долю (квартиру или нежилое помещение).
Нарушение данного срока влечет установленную пунктом 28 данного договора ответственность, строительная компания уплачивает Дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, уплаченной Дольщиком по Договору за каждый день просрочки, за исключением ряда случаев (например, несвоевременной оплаты дольщиком своей доли и ряда других крайне редких случаев).
Соответственно, в подавляющем большинстве Вы, как дольщик, в случае нарушения сроков передачи Вам Вашей доли, установленных Договором, вправе в судебном порядке взыскать со строительной компании неустойку в размере 0,1% от уплаченной Вами суммы по Договору, но только в том случае, если строительная компания проигнорирует Вашу досудебную претензию, откажет Вам полностью или предложит Вам ту сумму неустойки, которая Вас не устроит.
Третье право дольщика: расторгнуть договор через суд и взыскать оплаченные средства или обратиться в полицию по факту мошенничества, в зависимости от конкретной ситуации.
В случае длительного нарушения сроков завершения строительства жилого дома и передачи доли Дольщику, Дольщик вправе помимо взыскания договорной неустойки также расторгнуть договор со строительной компанией в судебном порядке с взысканием всей оплаченной суммы по Договору.
Также в этом случае, если в действиях руководства строительной компании усматриваются признаки мошенничества (обмана путем злоупотребления доверием), наличие у руководства изначального умысла не завершать объект строительства, имеются факты двойных или более продаж одних и тех же долей, отсутствуют правоустанавливающие и иных необходимые документы для завершения строительства, имели место быть факты умышленного введения в заблуждение дольщиков со стороны руководства строительной компании, то дольщики в таких случаях вправе обратиться в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности руководства строительной компании и любых других причастных лиц в случае установления в их действиях состава уголовного правонарушения «Мошенничество» (статья 190 Уголовного кодекса Республики Казахстан).
Именно эти случаи являются наиболее частыми в судебной практике уголовных и гражданских судов, поэтому зная о своих правах в этой области, дольщики будут более защищенными.
И напоследок, при приобретении жилья всегда старайтесь привлекать адвокатов, а также максимально проверять ту строительную компанию, с которой Вы заключаете договор, есть ли она в реестре должников по исполнительным производствам (проверить легко, вбить БИН строительной компании на сайте https://aisoip.adilet.gov.kz/debtors), почитать отзывы в интернете и социальных сетях, проверить не состоит ли компания в списке недобросовестных застройщиков, список по городу Астана размещен на сайте https://www.gov.kz/memleket/entities/astana/press/news/details/604957?lang=ru, поспрашивать знакомых и родственников, если позволяет время даже обратиться в акимат Вашего города, с целью проверки на добросовестность данной компании, и только после максимальной проверки строительной компании, в случае если Вас все устроит, только тогда заключать с ней договор и оплачивать деньги.
Надеюсь, эта статья будет полезной для всех дольщиков, так как именно с этими проблемами люди чаще всего сталкиваются на практике».
